¿Convienen los convenios urbanísticos?

La Ordenanza Nº 12.077 regula los llamados Convenios Urbanísticos, de los cuales esta administración municipal lleva aprobados una veintena. Se trata de una vía de excepción que habilita determinados emprendimientos urbanísticos removiendo obstáculos normativos o sorteando la legislación ordinaria. En otras palabras, para lotear o construir sobrepasando los limites que establecen las normas generales en materia de uso, fraccionamiento y ocupación del suelo. A cambio de esas concesiones, el Municipio recibe una compensación que puede ser en dinero, obras, lotes o metros construidos.

Esta norma pretende regular la llamada Concertación público – privada, que es un concepto aplicado en las principales ciudades del mundo, con buenos resultados donde se articulan de modo virtuoso esfuerzos conjuntos.

Pero hay un detalle que aquí se soslayó: la mencionada concertación debe responder al interés general, es decir, que el otorgamiento de excepciones se justifica sólo si redunda en un claro beneficio para la ciudad, más allá del que pueda obtener el concertador privado.

Este requisito esencial  -la preeminencia del interés general por sobre el particular- no está presente en la concepción, diseño e instrumentación del régimen de Convenios Urbanísticos vigente. En efecto, los convenios aprobados no se enmarcan en una planificación urbanística integral: se trata de autorizaciones discrecionales, cuando no arbitrarias, o basadas en la mera conveniencia de terceros.

Lo racional sería que todo proyecto que implique obviar o flexibilizar normas generales se encuadre en un Plan Director o, al menos, responda a criterios generales de desarrollo sustentable. No es el caso de Córdoba. La mayoría de los proyectos aprobados extienden irresponsablemente la marcha urbana, comprometiendo el crecimiento equilibrado de la ciudad y recargando de obligaciones presentes y futuras al Municipio.

En efecto, en muchos casos se admitieron urbanizaciones en zonas precalificadas para uso rural o industrial, vedadas para uso residencial. Obviamente que si  tal cambio resultara necesario, debe hacerse, pero sin perder de vista que la habilitación de emprendimientos residenciales en desmedro del llamado Patrón Industrial de uso del suelo compromete la radicación y relocalización de establecimientos industriales en una ciudad donde ya comienzan a manifestarse tensiones por esta causa.

Además, expandir espasmódicamente la mancha urbana sin evaluar el consecuente impacto ambiental, o sin verificar que exista la infraestructura  mínima, ocasionará costos en el futuro cercano al Municipio que deberá proveerla. Cuando los lejanos descampados de hoy se conviertan en lotes y se instalen las primeras familias, habrá que garantizar conectividad, transporte, acceso a redes y servicios esenciales como recolección de residuos y alumbrado.

Para que no se malentienda: si en lugar -o además- de  densificar –otro enfoque urbanístico opuesto a la diseminación del conglomerado urbano-, se prefiere ocupar superficies vacantes, se debe ser consciente de que dichas intervenciones, por ser irreversibles,  condicionan el desarrollo urbanístico y, tarde o temprano, generan costos fiscales que deberán ser soportados por los contribuyentes.

A lo anterior debe agregarse la sistemática aplicación incorrecta de la ordenanza de Convenios Urbanísticos en cuanto al cálculo de la compensación en los convenios aprobados a la fecha. Al respecto, la norma establece claramente cómo debe calcularse la plusvalía (mayor beneficio por las excepciones concedidas) y cuánto de la misma le corresponde al Municipio.

Pues bien, en prácticamente todos los convenios aprobados por el oficialismo se pactaron montos muy por debajo de los que hubieran correspondido de aplicarse la norma tal como fue sancionada. Al respecto, el artículo específico dispone cómo debe compensarse cada excepción, según se trate de modificar el uso, fraccionamiento u ocupación del suelo permitidos en cada caso.

Desde el oficialismo se adujo que, si se procediera de esa manera, los convenios serían inviables; cuando, en realidad, si la norma está equivocada,  se la debe modificar en lugar de incumplirla sistemáticamente.

De lo sucintamente expresado puede concluirse que el perjuicio es doble. Por una parte, porque al  no representar los convenios aprobados un claro beneficio para la ciudad ni responder a una planificación integral, comprometen su desarrollo y sustentabilidad. Y por otra parte,  la aplicación incorrecta de la norma en cuanto al cálculo de la compensación priva al Municipio de percibir sumas millonarias.

Y una reflexión final: al haberse tornado la firma de convenios una práctica habitual –en lugar de excepcional como debiera ser-, se está convalidando una manifiesta discriminación, toda vez que la legislación de carácter general queda reducida a un estrecho sendero para quienes no cuentan con suficiente capacidad de lobby para transitar la ancha avenida de los convenios urbanísticos.

Es hora de repensar la concertación público –privada sobre la base del interés general y de la conveniencia colectiva.